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【全文】永春都更案發酵 中泰花園7戶搏翻盤
發佈時間2017.09.03 08:00 臺北時間
更新時間2023.09.12 20:25 臺北時間
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位在台北市東方文華酒店後方，有台北市最精華地段之稱的中泰花園廣場都更案，占地1,700坪，開發利益高達300億元，但從2010年寶佳建設林陳海等人提出都更案後，便陸續傳出建商製造假債權封屋、拆房及尾隨住戶等文攻武嚇手段，逼迫住戶遷出，如今164戶住戶多數已妥協，只剩7戶不同意都更案，雖然官司一路輸，目前上訴最高法院，但適逢最高行政法院7月間判決台北市永春都更案不同意戶勝訴定讞，居住正義效應持發酵，讓7戶重燃希望，尋求翻盤。
處台北市長春路與慶城街口的中泰花園廣場，原本是人聲鼎沸的社區，但在2010年啟動都市更新計畫後，整個社區彷彿被轟炸過一般，一樓被用鐵皮封住，騎樓停滿機車，牆面處處有敲打痕跡，斷垣殘壁、人去樓空，窗戶蓋著帆布隨風飄盪，很難想像在寸土寸金的台北市精華地段，竟有如此荒涼建物坐落其中。
興建於1977年的中泰花園廣場，占地約1,700坪，有164戶，如今會成廢墟，全因主導都更的建商寶佳建設董事長林陳海、前監委周哲宇等人與7名住戶對都更案不同調。
產權不清 歷40年
大部分住戶在40年前買屋時，因建商柏美建設蓋好的房子和原始設計圖不符，地主林建成未將土地分割，建商與地主爆發糾紛，讓社區一直無法請領使用執照，也無法辦理過戶，住戶付了錢買屋，卻未取得土地及房屋所有權狀，最後僅拿到一紙買賣及保證過戶的合約書入住，一晃就30多年。
10年前原地主過世後，兒子繼承所有土地，寶佳建設董事長林陳海、前監委周哲宇及海天保全董事長葉海瑞等人看上這塊土地，聯手出資收購，計畫展開都市更新蓋新大樓出售，以新地主之姿與住戶協商，並指控住戶是無權占有，要求住戶收下當初購屋款的10.5倍、約千萬元補價金後拆屋還地，引爆40年來未解的地雷。
林陳海等人為了順利完成都更，透過向法院聲請假執行等方式，將住戶全趕出社區，但過程爭議不斷，台北市政府遲遲不敢核准該都更案。
屋遭查封 被控占用
至於建商控告社區7住戶違法占屋，住戶一、二審一路輸，上訴最高法院，近日將宣判，在判決前夕的8月24日，不同意都更案的住戶，齊聚律師事務所商討官司可能的變化與因應之道。由於最高行政法院7月間判決台北市永春都更案不同意戶勝訴定讞，居住正義效應發酵，讓7戶重燃希望，力拚最高法院能基於居住正義推翻原判決。
遭控告違法占屋的住戶陳文輝怒斥，40年前花百萬元買房，原以為是安身立命的家，沒想到一說要都更，他的房子竟被查封，最後被迫搬家，將來都更完成後，建商也不讓他們分配新房屋，想到多年積蓄化為烏有，心中感嘆地問：「我們的居住正義在哪裡？」
有史上最可憐屋主之稱的陳文輝，原本住在中泰花園廣場社區五樓，房子約40餘坪，1977年購買時每坪約3萬6,000元，總價約150萬元，以當時行情來說算高，屬高價位電梯大樓。現在中泰花園廣場同地段的相同條件房子，每坪已要價70萬元，社區鄰近的文華苑豪宅新建案，每坪房價逾200萬元，前方則是知名的五星級飯店東方文華酒店，不遠處就是松山機場，鄰近又有長庚醫院，生活機能便利。
陳文輝說，當初購屋的住戶交了8成屋款，雖搬進去住，至今仍拿不到房地權狀，名義上房屋是柏美建設所有、土地為地主林建成家族所有，住戶只有等同於房屋使用權的「事實上處分權」，且房子在法律上還屬違章建築，「我花比市價高的錢，只買地上權，合理嗎？」
7名屋主認為自己當年是買屋又買地，只是因為建商與地主的糾紛而無法登記，不能接受被指控是無權占用，且若搬走之後，不僅沒屋可住，也無法參與都更後新屋分配，住戶吳文哲說：「我們沒有獅子大開口，只要求補償當年屋價的15倍，但林陳海他們只願給10.5倍。」
偽造債權 逼迫搬遷
可惡的是，周哲宇還與海天保全董事長葉海瑞製造假債權，偽造柏美建設積欠海天保全1,800萬元保全費的債權，查封拍賣住戶房屋，逼迫住戶遷出，去年6月，台北地院認定被告犯行明確，痛斥周哲宇等人為逼住戶出售房屋，濫用司法資源，破壞司法公信力，嚴重危害住戶居住正義及安寧，手段惡劣，周哲宇遭判刑2年半、葉海瑞遭判1年8個月，二審訂於9月6日開庭。
儘管周哲宇等人因製造假債權遭判刑，但他們還另有其他債權，由林陳海以柏美建設的債主自居，要求住戶拆屋還地，法院認定，陳文輝等住戶當年購屋時，明知土地無法辦理登記仍予以購買，視為僅買到房屋使用權，一、二審法官均認定房屋全是柏美建設所有，柏美建設因欠林陳海等人錢，判林陳海等勝訴，張姓等住戶不僅要拆屋，還得付地租10萬至30萬元不等。
建商住戶 各執一詞
住戶林麗花指控，當時建商說，如果不賣屋，最後會一毛錢都拿不到，最後她及住7樓的張耀麟等7戶，果真一毛錢都拿不到，房子被法院查封後已假執行拆掉，如今，社區164戶中，賣屋的住戶已搬走，不願賣的則是遭法院假執行趕走，社區已無人居住。
張姓等住戶被訴拆屋還地案已上訴最高法院，近期即將宣判，台北市都更處也於7月6日舉行中泰花園廣場都更聽證會，建商周哲宇與住戶仍是僵持不下，住戶指控建商不公不義，牟取暴利，要求都更案暫緩；周哲宇則反指張姓等住戶是都市進步發展之癌的釘子戶，居住正義與都市更新如何兼顧，正考驗台北市長柯文哲的智慧。
前監委周哲宇：林陳海是好人，三審會贏
本刊致電前監委周哲宇，他指出與寶佳建設董事長林陳海等人合作中泰花園都更案後，林陳海只有一個指示，就是圓滿解決，他才以購屋價的10.5倍補償款原住戶，這已是天大優惠，因住戶都是無權占用土地，全社區都是違建，依法一毛錢都拿不到，其中還有不是中泰花園原住戶要來分，周哲宇強調，林陳海是個真正的好人。
周哲宇說，住戶40年前購屋時，建商與地主有糾紛，住戶拿不到權狀，房屋變成違建，那時就應與建商解約，拿錢另買新的房子，今就不會有此窘況，目前與住戶的官司一、二審都勝訴，三審也會贏。
而寶佳建設董事長林陳海至截稿前，均無回應。